丁祖昱:房地产行业睁开空间很大 没有任何必要对未来丧失信心

2019-05-23 15:22:07来源:中国房地产业协会网

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??2018年9月18日,“2018中国房地产企业品牌价值高峰论坛暨房企品牌价值测评效果发布会”在杭州举行。这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中央连续第八年睁开此项运动。本次运动官方网站中国房地产业协会网(微信"大众号:zhongfangwang)对此停止了全程报导。

中国房地产测评中央主任、易居企业集团首席履行官 丁祖昱中国房地产测评中央主任、易居企业集团首席履行官 丁祖昱

??在发布会上,中国房地产测评中央主任、易居企业集团首席履行官丁祖昱发布了“2018中国房地产企业品牌价值测评效果”。他对未来的政策有如许一个基本的判断,即:房地产政策不行能出现反转,调控还将长期化存在。

  丁祖昱认为,不行能用刺激性政策替代掉目前的调控政策。因为如今的政策已经基本定调。所以,不管是对付自住购房的支撑,还是对付包管房睁开的支撑,这个没有任何异议了。分外是租赁市,盼望未来成为租购并举的轨制。从以后的金融政策对房地产的克制来看,全体的房地产调控主基调不会发生太大的变更。

  但丁祖昱对房地产行业的未来却充斥信心,“从目前全体国民经没肪来看,还没有业任何一个产业可以或许或许替代房地产。虽然以后市场情势压力比较大,但是没有任何必要对未来丧失信心,房地产业未来的睁开空间还是弘大的。”丁祖昱如是表示。如下为实录:

??丁祖昱:非常高兴本日可以或许在杭州发布2018中国房地产企业品牌价值测评效果,正好借如许的机遇和大家一路把市场的,大家对市场的悲观情绪居多,但是从中线来看,中国房地产企业仍然是中国全体经济睁开的基石,所以咱咱咱们还是先看一些正面的消息。

??首先看一下房地产行业和中国经济相干的数据。GDP和M2在曩昔十年中增长的速率,GDP增长了2.5倍,M2从40万亿增长到127万亿,所以说中国的GDP还是从货币推动的。

??房地产也是一个类似的数据,房地产的数据在曩昔的十年中,出售的面积也是增长了2.5倍,从七亿平方米增长到了17亿平方米,出售金额从三万亿增长到13.3万亿,面积增长了2.5倍。它的出售的金额增长了4倍,和M2的增长幅度是一样的。同样在曩昔的11年中,房地产的价钱增长了两倍,这个是统计学的价钱,从3800多元涨到7900多元。这是房地产相干的数据。

??咱咱咱们再看一下房地产税收和财政之间的相干,咱咱咱们不用看所得税,也不用看应得税,只是看土地和财政之间的相干,一个是相干的税收,另有一块是土地出让金,这两块加在一路2017年占到全体中国经济支出的30%以上,这里面没有包含了房地产企业的相干的数据。这一块在全体中国的财经支出中占到弘大的占比的份额,而且可以或许奉告大家2018年今年房地产企业要缴纳的税收占比还会增高。咱咱咱们一到八月份刚刚看到国度统计局发布的财政支出这一块有显著的增长,显著的增长中相当一部分都是来自于房地产,这个可以或许奉告大家前三强有一家企业,它今年的利润估计在300多亿国民币,但是它企业今年要缴纳的税要超过800亿国民币,今年赚了300亿,缴的税是800亿,实际上已经是1:2,1:2.5如许的概念,所以说今年房地产企业为国度财政这一块的贡献是非常大的。

??另有一个数据非常的重要,就城镇化率和人均的栖身面积,也有一部分的专家用这个数据说明中国目前睁开的空间比较小。但是我认为这个数据反而会表示出中国未来睁开的空间比较大。城镇化率从曩昔的44增长到58,这只是城镇化率的数字,没有包含户口。如果算户口率的话也只是刚刚过40%。如果单纯的从户口率的转化来说,中国房地产的睁开远景也是弘大的。所以如今有很多的二线都邑,包含三线都邑都在颠末过程用一些人才网导入的办法给一些人户口,如许的话他咱咱们就有购房的资格了。

??另外城镇化率自己也有睁开的空间,从58到发达国度的80%。另外人均栖身面积从28涨到36.6平方米,但是这傍边是不均衡的。以上海为例,户籍生齿平均是1.3套,但是非户籍中90%还不能买房。本日这个36.6平方米,咱咱咱们指的是全体的散布还是不均衡的。

??从目前全体国民经济的环境来看,还没有业饺何一个产业可以或许或许替代房地产。虽然以后市场的情势压力比较大,但是咱咱咱们没有任何的必要对未来丧失信心,未来的睁开空间还是弘大的。

??第二个概念便是房地产政策调控还是长期化的存在的。

??这一点咱咱咱们统统的人应该有如许的概念或许说判断,曩昔若干次调控都因此调控加末了的刺激来反转的,所以曩昔四次如许危险的睁开的调剂。

??曩昔的政策我刚才已经讲了每一次调控之后又刺激,刺激之后又全面的反弹、回升。但是从这一次的调控环境来看,从2016年三月到如今咱咱咱们没有看到任何的刺激性的政策,所以未来有如许一个基本的判断,房地产不行能出现政策上的反转,也便是说不行能用刺激性的政策替代掉目前调控的政策。因为如今的政策已经基本上定调了,所以不管是对付自住购房的支撑,还是对付包管房睁开的支撑,这个是没有任何的异议了,分外是租赁市场,盼望未来成为租购并举的轨制。

??对付房地产税不停是在一个停止时,但是在曩昔的几个月中,大家对它的进度会有很多的分歧,一会儿快,一会儿慢。

??以后的金融政策对房地产克制的政策,去杠杆的政策。所以全体来目前房租不涨,全体房地产来说是调控的主基调不会发生太大的变更。

??最近中央也连续对房地产停止了屡次表态,731和8月7日这两次的表态要看重,731是决定对中国的经济要放水,但是对房地产要遏制房地产的价钱的上涨,所以731之后全体房地产行业出现了比较大的所谓的调剂。比如说深圳731概念发布之后,深圳也发剂耸飞献钛侠的房地产的政策,深圳的的房地产从夏天一下子进入到冬天。但是8月7日住建部的相干的政策中对所谓的价钱这一块又给了新的口径,住建部说了要稳地价、房价、预期。咱咱咱们在之后的政府的表态中,稳地价、房价、预期的相干的表态。咱咱咱们可以或许或许认为这三者是政府更盼望传到达咱咱咱们的或许说对付目前价钱的口径。

??8月8日之后基本上大家都是在相应政治局的集会和住建部集会的请求,各个都邑做相干的落实。各都邑落实现在基本上都在打补丁,一部分的热门的都邑,重要是对付限购,对付投资这一块给出更多的限制,包含上周北京也出台了对公积金方面的限制的政策,其余的都邑也出台了对限购、限价方面的政策。另外对付市场的次序,一二线都邑都给出了相干的口径和说法,掩护全体市场的稳固,掩护目前的市场的次序。对部分的中介企业、房地产企业出现了一些违规的行为停止一些严打。

??当然部分省市另有一些口子,目前口子重要是开在人才网落户方面,颠末过程吸引人才网对付限购政策做一些稍微的松动。

??政策上,限购上在查漏补缺。然后棚改这一块有一些松动,713是放水,对基础打造的资金要投入。棚改是基础举措措施中很重要的一个构成部分,731之后棚改政策可以或许或许乐观的来停止未来的判断。

??另外另有一个点是30个都邑目前存眷的都邑,中央重要是存眷这30个都邑(图示)。所以从第二个概念来说,现有的调控政策不会发生大的变更,四线都邑也不会退出历史舞台,而长效机制正在停止时。总得口径是稳地价、房价、预期。

??第三个概念,大家没有必要对市场过分的悲观,便是房地产市场中期仍将高位运行。2014年出售面积到达16.94亿平方米,金额到达13.3万亿,未来咱咱咱们认为在如许的高位上再破天花板有难度,但是可以或许或许对峙如许的高位的运行。

??今年前七个月不管是出售额,新开工的面积,房地产开拓投资增速,持续维持在相对的高位。当然最近这段光阴全体数据有所回落,所以咱咱咱们判断整年的出售面积同比持平,出售金额会在去年的基础上有所上升。新开工之前都是正的,下半年增速有可能回落,但是依然坚持正的。土地投资这一块,最近几个月的数据有所回落。

??中长期,不管是从刚需还是从改良,还是从三四线的必要来看,目前的必要面不会发生断崖式的下降。刚需的角度,虽然这几年大家对生齿有所忧虑,但是重要是老龄化的比重越来越高,但是新出身的生齿这一块还是对峙着1500万人以上,从2010年之后中多年都是对峙在1500万人之上。全体刚需这一块加上二三线都邑引进人才网网的政策,所以不会出现大的反复。

??改良型的需要这一块,目前的环境来看,每一年3%的增长总量。三四线遭到政策的影响比较大,一方面遭到棚改的影响,另外另有它自己的改良型的需要,另型蹲型的需要,三四线的波动相对多一些。

??从刚需的角度来说,生齿最近几年都是维持在1500万人阁下,按照部分专家的预测,生齿的数字下滑从2020年之后,出身生齿才会下滑。2020年考虑到二胎还会到达一个相对的高峰,所以在今年、明年和后年应该生齿1500万到1600万阁下还可以或许或许对峙。

??另外咱咱咱们从右边的图可以或许看到,目前很多都邑初中如下的数目保留在200万,这些人都是未来刚需的主力的人群。

??另外从生齿导入的环境来看,目前世界省和直辖市中只要五个地方是生齿净流出的,剩下的是净流入的。上海的环境比较分外,重要是前几年部分的产业做了一些调剂,跟着这些产业的调剂,有一部分的生齿就流出了,全体来说上海遭到生齿流出的影响是比较小的,重要是东三省和青海。详细到市,咱咱咱们本日地点的杭州是千亿生齿至多的都邑,2017年杭州净流入的生齿到达21万人,这都是重要都邑未来刚需最大的支撑。

  在二胎政策凋谢之后,咱咱咱们在2017年看到二胎的比重已经超过了一胎,到达了51.25%,在2017年生两个孩子中有超过一个孩子是二胎了。这给大家一个有意思的信号,要么不生,要么就生两个。为什么判断2020年人还会持续对峙?30年前生齿一个高峰,30年后这两年正好是一胎生育的高峰,三年之后又是一个二胎的生育高峰。如今最重要的是没有人生一胎,一胎的比重在逐年的下降,在2017年降到47%不到,所以说如今有人乐意生二胎,但是没有人乐意生二胎。当然二胎的出身率敏捷上升之后对咱咱咱们房地产企业有一个启示,便是改良型的住房和对二胎儿童房的支配,产品上要有很多的思虑;未来这一块二胎和多胎占到主导。

??三四线一方面最重要的还是棚改来影响的,棚改未来三年1500万套的总量,自己不会发生大的未来。货币化的比重有可能会下滑,但是下滑的幅度有限,因为这一次放水中有很多的钱还是要进入到棚改,所以说它的货币化的比重下滑的速率会比咱咱咱们上半年估计的下滑速率慢很多。

??另外三四线都邑的改良型需如果目前房地产企业抓得最重要的需要,另有一块是返乡置业和投资性的需要,一块的需要跟着价钱的上升,这一块会出现一些变更,可能会没有。但是前两块的需要从目前环境来看还是稳固的。

??比在曩昔的三年是1800万套,最近三年是1500万套,咱咱咱们更要判断各个地区每一年分歧的变更。咱咱咱们以湖南省为例,只要四个地级市在2018年棚改的数字超过了预期,所以还是要详细到都邑来看棚改对市场的关联的影响,咱咱咱们也可以或许看到在各个地级市中棚改的货币化的比重,最低地是50%,最高的到达100%,所以说各个都邑的差异是非常大的。有的都邑棚改的量下滑30%到40%以后,这个都邑的全体市场就会遭到弘大的影响,咱咱咱们最近也在做相干的研究,咱咱咱们要测算出棚改和房地产出售之间的线性的相干。

??第四部分回到咱咱咱们的主题,看一下房企的品牌的价钱。

??20强名词已经排布了,榜单的前三强没有变更,中海、恒大、万科(图示)。这个和咱咱咱们的五百强上市的品牌有差异,它重要强这个品牌的溢价,这个品牌为这个企业带来的溢价的能力。恒大和万科分离以483亿元和440亿元位列于第二、第三位。在浙江企业中,绿城首当其冲排在浙江企业的第一名。

??从品普隹慕度来说,每一年这些房企的品牌都在稳步的增长,咱咱咱们也看到详细的数据,20强品牌平均的增长率是13,50强平均的增长率是13.4,咱咱咱们可以或许或许看到品牌价值增长的速率是慢于企业规模的增长速率。如果咱咱咱们本日来看企业出售规模的增长速率高于品牌价值的增长的速率,所以咱咱咱们不能把这两者等同,因为咱咱咱们最终看的是品牌给企业带来的溢价的能力。

??我相信房企中第一和第二梯队的数目是有所增长的,在两百亿以上的企业有15家,占比到达28%,比2017年增长了五家。品牌价钱在100到200亿的企业有22家,占比42%,比2017年增长了两家。本日全体品牌价值还在稳步的上涨。

??从企业自己来说,品牌的意识都在增强,大家尝到了品牌打造的甜头,分歧的品牌也有分歧的睁开的偏向或许说他咱咱们的存眷的中央,比如说中海、恒大、万科等等,他咱咱们的全体业务都是多元化的,重要是环抱着室庐这一块的开盘业务来看的,不管是家经营商也好,生活效劳商也好都是环抱着老庶民的住来睁开的。

??另外像华夏等等这些企业品牌的定位也在不的进级过程中,消费者对这些品牌的知晓度,对品牌的影响力也在赓续的晋升。

??另有一部分的品牌,它咱咱们都是从一些专业的聚中央来寻找一些品牌的机遇。目前品品企的溢价优品滞的显著,这傍边和企业规模傍边的会合度呈现出同样的趋向,因为品牌是一种隐性的企业,更好的品牌有消费者为它买单,同样的一个地区的房价,一些更好品牌,它的品牌的溢价就会更高。目前像中海、万科、保利这些在一线和强二线的都邑中的品牌溢价都是很高的。在一线都邑中TOP的品牌溢价率是18%,在二线都邑是15%,跟着都邑级别的下降,品牌的溢价率也会下降的,但是这些驰名品牌在一二线都邑的溢价率还是很高的。

??从品牌效益来说,品牌房企的融资能力更强,土地的贮备的优势更大。从融资的环境来看,品牌房企融资量更大,利息更低,土储的总量也会更多。这个和企业的规模也是有一定的关联的。

??从品牌计谋来说,每一家企业都有一些差异,分外是规模房企,也盼望颠末过程品牌的差异化定位构成它自己的品牌的内在,构成它自己的护城河、共性。

??所以咱咱咱们也看到每一家房企给出了分外是在最近一两年中纷纷对它的新的品牌的形象、定位开了相干的发布会,根据不完全的统计,前20强中80%要么把品牌做了一些微调,要么对品牌的定位做了相应的调剂,也分离召开了分歧的品牌计谋的发布会。

??从品牌的计谋来说,品牌的IP营销成为地产营销的新风口,官微,曩昔都觉得中国房地产业协会企的官微是没有人看的,但是短短的一两年的光阴中,它咱咱们的流量发生了天翻地覆的变更。颠末这几年的睁开,这些品牌官微都走进去,生手业中也有它咱咱们自己的地位。

??从品牌趋向的优势来看,强势品牌的优势也在赓续的放大,这个是和规模企业的出售环境是无关的。(图示)如今强势的品牌在并购其余的一些房企也是此中之一。

??从品牌趋向来看,目前规模化的睁开也碰到一些成就,重要是增速不行能永久对峙如许的高位,所以大家在探究规模睁开和品德睁开傍边的均衡,所以有品德的睁开目前也被很多的房企提到了议事日程,也对它咱咱们的这些品牌在做相应的修正,这也是咱咱咱们这一次品牌价值中发现的一个非常有意思的亮点。

??末了从品牌趋向来看,目前房企也在停止计谋转型,分外是大家注意到曩昔一年中,很多房企都改了名字,把企业的名字都改了,“去地产化”成为规模房企中喜欢做的事。本来是房产集团,地产集团,如今变成为了某某控股集团,很多房地产企业也在追求多元化的布局,有的是在全体房地产链条中的布局,有一些是在跨界中的布局。虽然在多元化的布局中占比比较低,分外是和本来的室庐和开拓的业务相比占比比较低,但是已经成为了未来的睁开趋向,这也应该值得咱咱咱们共同的存眷。

??所愿着2018年全体市场不的睁开,跟着调控的增强,咱咱咱们这些房企从品牌的角度来说也是睁开得越来越好,咱咱咱们的品牌价值每一年的测评进去的结果也是越来越高,咱咱咱们也衷心祝愿咱咱咱们在座的统统的品牌房企未来睁开越来越好。

??谢谢大家!

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