三季度40城土地成交量升价跌 全体降温趋向不变

综合2019-05-18 08:58:16来源:中国房地产业协会网

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??中国房地产业协会网讯 上海易居房地产研究院近日发布的《40城土地市场申报》显示,前三季度40个典型都邑岁首年月累计土地成交修建面积同比增长21.2%,三季度土地成交均价同比下跌31%。

??易居研究院申报估计,2018整年全疆土地成交均价仍将坚持正增长,但增幅相比2017年将有所回落。在调控趋严的配景下,房企的资金压力将逐渐加剧,估计世界的土地市场仍会逐渐降温。

??40城全体多项偏向增幅收窄

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??土地成交修建面积方面,前三季度累计同比增长21%。申报显示,9月份40个典型都邑土地成交修建面积4811.3万平方米,环比增长1.3%,同比增长27.7%。前三季度40个典型都邑岁首年月累计土地成交修建面积36117.4万平方米,环比增长15.4%,同比2017年前三季度增长21.2%。

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??从岁首年月累计土地成交修建面积同比增幅的曲线来看,目前已经对峙了连续19个月的正增长态势,但6月份以来的增幅显著有所放缓,月出降温趋向。

??土地出让金支出方面,前三季度累计同比增长2.9%,增幅持续收窄。申报显示,9月份40个典型都邑土地出让金支出为1740.5亿元,环比削减15.9%,同比削减36.3%。易居研究院估计,跟着土地市场的降温,土地出让金支出的同比增幅将逐渐步入下行通道。

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??2018年1-9月,40个典型都邑土地出让金累计支出16519亿元,同比增长2.9%。从40城岁首年月累计土地出让金支出同比增幅走势来看,基本与40城岁首年月累计土地成交面积同等,6月份以来收窄趋向显著。与2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分离上涨2.9%、35.8%、105.8%及64.1%。从这个角度看,土地出让金规模依然超出了历史同期程度。

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??分都邑来看,1-9月40城岁首年月累计土地出让金排名前5的都邑分离为杭州、上海、重庆、北京和佛山,累计土地出让金总额分离为2238.3、1242.8、952.7、869.9和792.2亿元。这代表今年以来,这几个都邑土地市场较为火热。值得注意的是,杭州土地市场今年上半年持续火爆,不过三季度以来杭州土拍却赓续遇冷,虽然杭州土地出让金依然是世界最高,但从近期几场土拍来看,溢价率已较之前大幅低落,部分地块地价相比同地区后期地块跌二三成,房企拿地趋于理性,土地市场降温态势显著。

??土地成交均价方面,三季度同比下跌31%。申报显示,9月份40个典型都邑土地成交均价为4354元/平方米,环比下跌2.6%,同比下跌25.6%。

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??易居研究院阐发认为,形成该现象的原因在于:一是,全体土地市场降温显著,甚至多个热门都邑出现土地流拍现象。二是,三线都邑成交比重增长,成交布局的变更拉了成交均价。

??40城土地成交均价增幅自2016年9月到达峰值之后便一路震荡下跌,估计这40个都邑整年对峙同比下跌态势。别的,易居研究院估计2018年整年全疆土地成交均价仍将对峙正增长,但增幅相比2017年将有所回落。

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??从季度数据来看,三季度40个典型都邑的土地成交均价为4440元/平方米,环比2018年二季度上涨4.6%,同比2017年三季度下跌31%,同比增幅震荡下行趋向较为显著。

??土地成交溢价率方面,创40个月新低。申报显示,9月份40个典型都邑土地成交溢价率15.2%,与8月相比下降2.1个百分点,与去年同期相比下降19.5个百分点。

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??申报指出,曩昔一年土地溢价率疾速下滑,也与地方政府提高起拍价和热门都邑限地价无关。估计未来几个月40城土地成交溢价率将会持续下滑,按曩昔短周期规律来看,溢价率将会下滑至10%附近再企稳。

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??分都邑来看,9月份40城中土地成交溢价率排名前5的都邑分离为合肥、北海、宁波、襄阳和长春,土地成交溢价率分离为72%、43%、33%、32%和30%,这几个都邑基本上都是弱二线都邑和三线都邑,反映了本轮周期运行至今三线都邑较为火热的特色。9月份,上海、姑苏、广州、大连等9个都邑的溢价率为0%,重要是因为多地政府出台了土地限价令,规定溢价率过高可终止生意,这些都邑基本都为此前的热门都邑,调控较为严厉。

??都邑分类:一二线安稳,三线依然火热

??一线都邑方面,成交面积环比小幅上涨。申报显示,9月份4个一线都邑土地成交修建面积为277.3万平方米,环比增长14.2%,同比下降29.1%;成交均价为14530元/平方米,环比上涨0.7%,同比下降0.6%。

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??一线都邑的土地成交均价自2017年6月阁下开端震荡下跌,今年6月份以来有所反弹与土地出让布局无关,溢价率持续维持在10%如下的低位。土地成交修建面积自2017年年末以来也维持在2011年以来的较低位程度。易居研究院估计,到年末一线都邑的土地成交面积及均价仍有下降空间。

??二线都邑方面,成交均价震荡下跌。申报显示,9月份二线都邑土地成交修建面积为3307万平方米,环比下跌4%,同比增长17.2%;成交均价为4477元/平方米,环比下降5%,同比下降23.1%。

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??二线都邑的土地成交面积自2017年12月以来开端震荡下跌,8月增长较多重要是因为重庆、武汉、南昌等中西部二线都邑成交面积增幅较大,和供地节奏无关,9月环比小幅下跌。土地均价自2017年9月到达5825.6元/平米的历史高点之后便进入了下行通道,5月份虽有所抬头,但仍处于下行通道,8月份再次转跌,9月持续下跌,创2016年6月以来新低。易居研究院估计,到年末二线都邑的土地成交均价和成交面积将逐渐降温。

??三线都邑方面,成交均价创新高,土地市场依然较为火热。申报显示,9月份三线都邑土地成交修建面积为1227万平方米,环比上涨15.3%,同比上涨120.9%;成交均价为2339元/平方米,环比上涨1.6%,同比上涨21.5%,创历史新高。

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??值得注意的是,10月8日晚间,国务院常务集会明白提出要调剂完善棚改货币化安顿政策。此前8月尾呼和浩特提出全面停止去库存调控措施。一些曩昔库存量较大的都邑和部分三四线热门都邑,目前的去库存任务已经基本实现。易居研究院估计,在因城施策配景下,或将有更多都邑跟进退出去库存政策。目前三线都邑土地市场余温尚在,但是跟着政策的变更和购买力的透支,估计到明年三线都邑的土地成交均价和成交面积将呈现降温态势。

??地市全体降温趋向不变

??全体来看,40 城土地市场维持了降温趋向。 申报指出,7月31日召开的中央政治局集会指出坚决遏制房价上涨。下信心解决好房地产市场成就,对峙因城施策,增进供求均衡,正当引导预期,整治市场次序,坚决遏制房价上涨。加快树立增进房地产市场平持重康睁开长效机制。

??下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的都邑,估计部分热门都邑调控政策另有进级的空间。同时,银保监会集会指出进一步完善差别化房地产信贷政策,坚决遏制房地产泡沫化。10月8日,国务院常务集会明白提出要调剂完善棚改货币化安顿政策,商品房库存不敷、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安顿优惠政策。10月7日,央行宣布定向降准1%,释放约7500亿元增量资金。对此,易居研究院阐发认为,在房地产调控不抓紧的环境下,降准对房企资金压力的缓解感化有限。在调控趋严配景下,房企资金压力将逐渐加剧,估计世界的土地市场仍会逐渐降温。

??附:40个典型都邑分类

??4个一线都邑:北京、上海、广州、深圳;

??22个二线都邑:大连、姑苏、福州、南京、青岛、杭州、长春、佛山、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南;

??14个三四线都邑:扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊。

??申报来源:上海易居房地产研究院 执笔人:沈昕

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